Основные положения

 Залог – способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, в силу которого залогодержатель вправе в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя либо на тех же началах из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель.

Различают следующие виды залога:

- залог имущества с передачей или без передачи имущества залогодержателю;

- залог вещей или залог прав;

- комбинированный залог. 

В качестве залогодателя может выступать как сам должник (заемщик), так и иное (третье) лицо. Залогодателем может выступать как собственник имущества, так и лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения (при соблюдении условий, определенных пунктом 2 ст. 295 ГК РФ). Залогодателем права может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право.

 Предметом залога может быть любое движимое или недвижимое имущество (вещи, имущественные права) за исключением:

- имущества, изъятого из оборота;

- требований, неразрывно связанных с личностью залогодателя, в частности, требований об уплате алиментов, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, права на получение пенсии, заработной платы, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена действующим законодательством РФ;

- участков недр, особо охраняемых природных территорий;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, установлен ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ);

- многоквартирных и индивидуальных жилых домов и/или квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном законом порядке приватизация запрещена.

- временно вывозимых культурных ценностей после выдачи свидетельства на право их временного вывоза, а также иного имущества, перечисленного в действующем законодательстве РФ.

Право залога возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем. В отдельных случаях право залога возникает на основании закона.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге. При залоге с передачей имущества залогодержателю - с момента такой передачи, если в договоре не определено иное.

Если договор о залоге подлежит нотариальному удостоверению, то договор о залоге считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы, а подлежащий государственной регистрации - с момента такой регистрации.

  О достаточности и приемлемости предлагаемого в залог имущества

По документам, полученным от залогодателя, проводится проверка: 

- удовлетворения предлагаемого обеспечения требованиям к предмету залога со стороны залогодержателя;

- достаточности залогового обеспечения для обеспечения кредитного обязательства;

- наличия необходимых согласий (разрешений) на залог имущества и прав;

- отсутствия каких-либо обременений или ограничений на распоряжение предметом залога, в т.ч. арестов, запретов и т.д.;

- отсутствия прав третьих лиц на закладываемое имущество (например, наличия предшествующего залога, обременения в виде ренты и т.п.) и ограничений в режиме использования;

- наличия права собственности или хозяйственного ведения, в т.ч. правильного отражения предмета залога на балансе залогодателя, надлежащей инвентаризации предмета залога.

Дополнительно собирается информация, подтверждающая:

- стабильность рынка (наличие спроса) на предмет залога;

- что имущество не изъято (имущественные права не изъяты) из гражданского оборота в соответствии с действующим законодательством РФ;

- что имущество может быть (имущественные права могут быть) реализованы в течение не более 180 дней по ценам, принимаемым в расчет при оформлении договора о залоге, а вырученных средств будет достаточно для погашения задолженности на момент возврата кредита;

- сведения о партнерах залогодателя (поставщиках, кредиторах, покупателях продукции, банках и др.);

- данные независимых специализированных маркетинговых, иных фирм и агентств о стоимости аналогичного предлагаемому в залог имуществу (имущественным правам);

- иные сведения, представляющие интерес для осуществления залоговой сделки.

При передаче в залог товаров в обороте залогодателю необходимо вести книгу записи залогов в соответствии с порядком, установленным ст. 18 Закона «О залоге» в которую должны вноситься записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции. Документом, остающимся у залогодержателя, после получения сведений от залогодателя по товару, непосредственно находящемуся в залоге, является выписка из книги записи залогов, в которой указывается наименование, артикул (код), иные идентификационные данные о товаре, количество, цена за единицу и общая стоимость товара, а также адрес местонахождения предмета залога. Общая стоимость должна соответствовать залоговой стоимости, указанной в договоре о залоге.   

Проведение первоначальной проверки предмета залога и условий его хранения

Для принятия решения о приемлемости предлагаемого залога необходимо осмотреть место нахождения (хранения) предполагаемого предмета залога для фактического подтверждения информации, представленной залогодателем в документах.

Предмет залога может передаваться на ответственное хранение третьему лицу на основании заключенного трехстороннего договора между залогодержателем, хранителем и залогодателем.

При условии хранения заложенного имущества на складе, арендованном или принадлежащем залогодателю, необходимо определить правовые основания использования склада и проверить наличие необходимых условий его хранения, документы, подтверждающие право собственности на складское помещение. В случае если залогодатель пользуется складским помещением на праве временного пользования (аренды, субаренды) проверить срок действия данного договора, который должен больше срока основного обязательства.

 Определение ликвидности залога, рыночной  стоимости, справедливой стоимости имущества и залоговой стоимости имущества

Определение ликвидности залога производится на основании изучения внутреннего рынка предмета залога, соотношение спроса и предложения, определения оптовой и мелкооптовой стоимости (для товаров в обороте).

Определение рыночной стоимости недвижимости и относящегося к нему имущества должно производиться независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Справедливая стоимость имущества считается равной его рыночной стоимости при условии возможности реализации предмета залога в течение 180 дней со дня возникновения основания для взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость имущества складывается из:

·         суммы основного кредитного обязательства (основного долга),

·         процентов, начисленных на полную сумму основного кредитного обязательства,

·         а также расчетной суммы судебных и иных издержек по взысканию долга и других убытков залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком.

Залоговый дисконт - параметр, характеризующий быстроту реализации предмета залога, возможную потерю его стоимости на рынке аналогичного имущества, снижением цен, увеличением  различного вида износа и иных причин.

Залоговый дисконт применяется для снижения рисков при обращении взыскания на предмет залога, в целях обеспечения при реализации предмета залога:

- погашения задолженности перед залогодержателем по кредитному обязательству в полном объеме (основной долг, проценты, штрафные санкции) и иных расходов залогодержателя;

- погашения транспортных расходов залогодержателя по доставке имущества, его складированию, охране и т.д.;

- достаточности денежных средств при уплате соответствующих налогов за реализацию имущества.

Залоговый дисконт (залоговый коэффициент) определяется в каждом случае индивидуально и зависит от вида и ликвидности предмета залога.

 Основные условия заключения договора о залоге

При принятии решения о заключении договора о залоге необходимо учитывать следующие условия:

Обязательное наличие у залогодателя документов, подтверждающих право собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога, письменное согласие собственника недвижимого имущества или уполномоченного им органа на залог, в случае наличия у залогодателя права хозяйственного ведения.

Обязательное наличие согласия (нотариальное согласие) всех собственников имущества на передачу в залог (ст.33, ст.34 Семейного кодекса РФ, устанавливающие режим общей совместной собственности для супругов на приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства).

Отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение имуществом, передаваемым в залог, в том числе арестов и запретов на передачу имущества в залог.

Отсутствие прав третьих лиц на закладываемое имущество по договорам аренды, залога, ограничений в использовании земельных участков, жилых помещений и т.д.

Предлагаемое в залог имущество должно быть застраховано за счет залогодателя на полную его стоимость от рисков порчи, хищений и утраты.

В случае если сделка по представлению залога является для залогодателя - юридического лица крупной сделкой (сделкой с заинтересованностью), до подписания договора о залоге залогодатель обязан предоставить протокол (решение)  уполномоченного органа управления об одобрении крупной сделки (сделки с заинтересованностью).

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. Договор о залоге, который подлежит государственной регистрации в силу действующего законодательства, должен пройти в обязательном порядке государственную регистрацию.

При внесении изменений в существенные условия кредитного обязательства так же вносятся соответствующие изменения в договор о залоге. Изменение условий договора о залоге подлежит оформлению в виде отдельных дополнительных соглашений к договору. Дополнительные соглашения к договорам, подлежащим государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Страхование предмета залога

В соответствии с действующим законодательством РФ предмет залога подлежит страхованию, если иное не вытекает из условий договора о залоге, от случаев утраты, хищений и повреждений.

В обязательном порядке осуществляется страхование:

- недвижимости - от рисков пожара, стихийных бедствий, залива водопроводных, канализационных, отопительных систем в результате повреждения; противоправных действий третьих лиц; падения обломков механизмов и небесных тел;

- автотранспорта – от рисков угона (кражи), ДТП, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий, удара молнии, пожара, взрыва, падения каких-либо предметов;

- товаров в обороте (на складе) – от рисков пожара, взрыва, залива, кражи, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий, аварий, катастроф.

 Страхование заложенного имущества осуществляется за счет залогодателя или третьего лица в пользу залогодержателя на сумму не ниже установленной залоговой стоимости имущества и на срок, превышающий срок действия кредитного обязательства.

После оформления страховки, залогодатель должен предоставить копию заявления на страхование, правила страхования, договор страхования (страховой полис), документ об оплате страховой премии.

Мониторинг предмета залога

Под мониторингом заложенного имущества понимается комплекс мероприятий по контролю над наличием, количеством, стоимостью, сохранностью (условий его хранения) предмета залога. Мониторинг заложенного имущества проводится как до момента возникновения кредитного обязательства, так и в течение всего периода кредитования (срока действия договора о залоге).

До выдачи кредита мониторинг заложенного имущества сводится к следующему:

При залоге движимого и/или недвижимого имущества на основе представленных залогодателем документов проводится документальная проверка, которая должна подтвердить:

- отсутствие прав/претензий со стороны третьих лиц на предмет залога;

- наличие прав у залогодателя (право собственности, право аренды/субаренды и т.д.) на место хранения предмета залога (в случае, если хранение предмета залога производится на складе залогодателя или у третьего лица), при временном пользовании местом хранения предмета залога необходимо обратить внимание на срок пользования залогодателем данным местом хранения (например, по договору аренды);

- достаточность предмета залога (в стоимостном выражении) в соответствии с представленными документами для обеспечения исполнения кредитного обязательства;

- факт надлежащего учета предмета залога залогодателем (учет на балансе, ведение книги учета залогов, предоставление выписки из книги записи залогов и т.д.).

- фактическое наличие заявленного (по представленным документам) предмета залога, для чего проводится выборочная проверка находящегося предмета залога по месту его хранения;

- состояние предмета залога (эксплуатируется, повреждено, находится в ремонте, законсервировано, срок хранения (использования);

- соответствие необходимым условиям хранения предмета залога (с точки зрения соблюдения установленных условий хранения предмета залога, соблюдения качественного уровня надежности сохранности предмета залога и пр.).

         При залоге товаров в обороте, сырья в переработке:

Не реже одного-двух раз в месяц на основании представленных залогодателем документов складского учета и выписки из книги записи залогов, проверка фактического наличия предмета залога в местах, установленных договором о залоге для его хранения, и соблюдения условий его хранения.

Залогодателем также должно быть документально подтверждено право собственности на товары и сырье (на основе договоров поставки, купли-продажи, документов, подтверждающих факт полной оплаты поставляемых товаров), а также право пользования складом (хранилищем, ангаром и т.д.).

В случае несанкционированного уменьшения предмета залога залогодержатель вправе наложить на предмет залога печати и знаки, препятствующие использование данного предмета залога в дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности залогодателя, до восстановления размера предмета залога до установленной договором залоговой стоимости.

При залоге технологического оборудования, автотранспорта, основных средств:

Проверка предмета залога производится не реже чем один раз в три месяца. В ходе проверки устанавливается:

-   фактическое наличие предмета залога в месте, указанном в договоре о залоге;

-   условия хранения и эксплуатации;

- состояние предмета залога (эксплуатируется, повреждено, находится в ремонте, законсервировано);

-   отражение в бухгалтерском балансе (если применимо);

-   наличие или отсутствие обременения и права третьих лиц;

При ипотеке:

Проверка состояния предмета залога производится не реже одного раза в полгода. В ходе проверки устанавливается:

-   физическое состояние предмета залога;

-   соответствие использования предмета залога согласно условиям договора о залоге;

- не реже одного раза в год у залогодателя необходимо запрашивать документы, подтверждающие отсутствие возникновения обременения и прав третьих лиц на предмет залога.

При залоге бездокументарных ценных бумаг мониторинг наличия залога осуществляется ежемесячно путем получения от залогодателя или регистратора/эмитента выписки из реестра акционеров, подтверждающей обременение залогом ценных бумаг по лицевому счету залогодателя.

При залоге имущественных прав (требований) на недвижимое имущество необходимо ежемесячно осуществлять мониторинг за ходом реализации контракта, права по которому приняты в залог и состоянием залоговых прав путем сбора от залогодателя необходимых документов с привлечением специалистов.

 Обращение взыскания на предмет залога

В случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога производится сбор и подготовка документов необходимых для обращения взыскания на предмет залога как во внесудебном так и в судебном порядке.

Средства, вырученные от реализации предмета залога, направляются на погашение имеющейся текущей задолженности, издержек и потерь залогодержателя, на возмещение всех предусмотренных договорами с залогодателем комиссий и недополученного дохода, в соответствии с действующим законодательством.

В случае погашения суммы долга по кредитному обязательству за счет средств, полученных путем обращения взыскания на предмет залога, рекомендуется прекращать иные процедуры взыскания (в случае их осуществления) по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.