Определение рыночной стоимости предмета залога
Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах (рыночной цены предмета залога) с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:
а. Учетную (балансовую) стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя.
б. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные (короткие) сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:
- получение данных о ценах на аналоги предмета залога от предприятий-изготовителей;
- получение справочной информации об уровне цен на аналоги предмета залога от риэлтерских, торговых, снабженческих и иных организаций;
- анализ сведений об уровне цен по информации, представленной в средствах массовой информации и специальных справочниках по товарам и ценам;
- сбор сведений о наличии на рынке товаров, «замещающих» предмет залога и ценах на них;
- анализ таможенных документов, контрактов со спецификациями и.т.д. по товарам, поступающим по импорту;
в. Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.
г. Удаленность места хранения предмета залога от залогодержателя.
д. Иные характеристики предмета залога, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости предмета залога к дате исполнения кредитного обязательства.
При оценке предлагаемого в залог земельного участка следует принимать во внимание такие факторы как:
- форму собственности (частная, постоянное бессрочное пользование, право аренды и пр.)
- категория земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, промышленного назначения, земли поселений и т.д.);
- разрешенное использование
- ландшафтное расположение участка (близость или наличие на самом участке оврагов оползневых зон);
- наличие/отсутствие и степень развитости инфраструктуры (подъездные пути, внешняя среда, окружающая застройка и пр.);
- улучшения (постройки, коммуникации и пр.),
- наличие или отсутствие, каких либо обременений и прав третьих лиц (аренда, пользование, залог, сервитут).
е. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, ценные бумаги (векселя), а при необходимости – иное имущество или имущественные права, условием определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной независимым профессиональным оценщиком за счет залогодателя или третьих лиц.
Размер дисконта, применяемый для определения залоговой стоимости предмета залога
Ставки дисконта в зависимости от вида залога (минимального размера дисконта)
№ п/п Вид закладываемого имущества Размер дисконта 1 Офисное, торговое, складское и производственные помещения - высоколиквидные нежилые помещения и здания - не менее 10 % - ликвидные нежилые помещения и здания - не менее 20% - низколиквидные нежилые помещения и здания - не менее 35% 2 Жилые помещения, дома - высоколиквидные жилые помещения и здания - не менее 20% - ликвидные жилые помещения и здания – не менее 30% - низколиквидных жилых помещений и зданий - не менее 45% 3 Предприятия как имущественные комплексы не менее 40% 4 Земельные участки под индивидуальное жилое строительство – не менее 20% сельскохозяйственного назначения – не менее 30% промышленного назначения (под строительство торговых центров) и т.д. – не менее 20% 5 Торговое и промышленное оборудование - новое оборудование сроком эксплуатации до 3 лет - не менее 30% - оборудование сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 45% 6 Воздушный, морской и речной транспорт, железнодорожный состав маневрового назначения не менее 30% 7 Автомобильный транспорт - новый автомобильный транспорт и транспорт сроком эксплуатации до 1 года - не менее 20% - автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 1 года и менее 3 лет - не менее 30% - автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 35% Спецтехника - спецтехника со сроком эксплуатации до 3 лет – не менее 35% - спецтехника со сроком эксплуатации более 3 лет – не менее 40% 8 Незавершенное строительство и производство - в случае готовности объекта не менее чем на 75% - не менее 45% - в случае готовности объекта менее чем на 75% - не менее 60% 9 Ценные бумаги - государственные ценные бумаги (с рейтингом не ниже ВВВ) – не менее 20% - «голубые фишки» – не менее 15%.* - первоклассных западных банков и компаний (с рейтингом не ниже ВВВ) – не менее 15%. 10 Товары в обороте (переработке) - залог товаров, имеющих высокую ликвидность, торговля которыми осуществляется с открытых биржевых площадок – не менее 30% - залог товаров, имеющих среднюю/ниже средней ликвидность - не менее 50% 11 Имущественные права на недвижимость проекты по строящимся высоколиквидным жилым помещениям и зданиям (жилье бизнес-класса) – при готовности объекта до 50% - не менее 40% (от цены на этапе строительства); - при готовности объекта от 50% до 75% - не менее 30% (от цены на этапе строительства); - при готовности объекта от 75% до 100% - не менее 25% (от цены на этапе строительства). проекты по строящимся низколиквидным жилым помещениям и зданиям («элитное» жилье) – при готовности объекта до 50% - не менее 50% (от цены на этапе строительства); - при готовности объекта от 50% до 75% - не менее 35% (от цены на этапе строительства); - при готовности объекта от 75% до 100% - не менее 30% (от цены на этапе строительства). 12 Доли в уставном капитале организаций При наличии независимой оценки, положительных аудиторских заключений и высоколиквидных активов – не менее 30% от стоимости чистых активов; При отсутствии независимой оценки и аудиторских заключений – не менее 45% от стоимости чистых активов
*К термину «голубые фишки» относятся наиболее известные и престижные акции. В настоящее время к данной категории относятся акции следующих компаний: ОАО «Газпром», ОАО «Лукойл», ОАО «МТС», ОАО ГМК «Норильский Никель», ОАО «РАО ЕЭС», ОАО «Ростелеком», ОАО «Сбербанк», ОАО «Газпром нефть», ОАО «Сургутнефтегаз».
Величина минимального залогового дисконта устанавливается, исходя из привлекательности и ликвидности предмета залога на основе анализа следующих факторов:
Ликвидность предмета залога.
Данный фактор учитывает реальную возможность реализации предмета залога и сумму расходов и издержек, дополнительно возникающих при этом.
Стабильность цены предмета залога.
Данный фактор учитывает уровень колебаний рыночных цен на предмет залога.
Сохранность предмета залога.
Данный фактор учитывает условия хранения предмета залога, степень его защищенности от посягательств со стороны третьих лиц (наличие сигнализации и/или охраны), наличия договора страхования и его условий с точки зрения суммы, срока страхования, компании-страховщика и т.д.
Срок реализации предмета залога.
Данный фактор учитывает возможные сроки реализации предмета залога с точки зрения его отчуждения, подтверждения права обращения взыскания на него, сроков и процедуры реализации предмета залога, документального оформления сделки купли-продажи предмета залога и т.д.
Эффективность контроля.
Данный фактор учитывает возможность залогодержателя осуществлять контроль над сохранностью, качеством и количеством заложенного имущества.
Валютные риски.
Данный фактор имеет значение в том в случае, когда валюта кредита и валюта, в которой выражена оценочная стоимость предмета залога, различны.
Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости
Определение залоговой стоимости предмета залога производится по следующей формуле:
З.С. = Р.C. x (100 – Д)/100